Imagínate que decides regalarle a tu hija el piso de la playa. Haces números de notaría, registro, impuesto de donaciones y plusvalía municipal… todo encaja y respiras tranquilo. Pero meses después, al hacer la Renta, aparece el “invitado sorpresa”: la ganancia patrimonial en el IRPF. Hacienda te pregunta si, al donar, has tenido ganancia porque la casa hoy vale más que cuando la compraste. ¿Cómo que ganancia, si no he cobrado nada? No es un error del programa ni una rareza: es cómo funciona la ley, y conviene tenerlo previsto antes de firmar.
Y es que aparentemente es una contradicción ilógica tener una ganancia y tributar por algo que estoy regalando. Pero la ley de IRPF impone un tratamiento para la transmisión por donación exactamente igual al de transmisión por compraventa, para evitar vacíos legales que permitan picarescas y eludir impuestos.
¿Por qué puede haber ganancia patrimonial en el IRPF al donar un piso o una casa?
Cuando un propietario dona un inmueble, para el donante la ley del IRPF trata esa entrega como una transmisión. Si el valor de mercado del inmueble el día de la donación es mayor que su valor de adquisición (más gastos y mejoras), se genera ganancia patrimonial que tributa en la base del ahorro. El funcionamiento es exactamente igual que si se vende, con la diferencia de que, en el caso de donación, si se genera una pérdida patrimonial no tiene efecto en el IRPF:
- Valor de transmisión (donante): normalmente, valor de mercado del inmueble en la fecha de la donación. Puede coincidir o no con el valor de referencia que publica la Dirección General del Catastro para cada inmueble, si la diferencia es significativa conviene tomar precauciones según cada caso.
- Valor de adquisición (donante): precio de compra + impuestos y gastos de la compra + mejoras (no conservaciones) – amortización fiscal si procedía (alquiler, por ejemplo)
Ejemplo numérico rápido:
• Compra en 2010: 150.000 €
• Gastos e impuestos de la compra: 10.000 €
• Mejoras acreditadas (p. ej., reforma integral de baños/cocina con facturas): 20.000 €
• Valor de adquisición: 180.000 €
• Valor de mercado a la fecha de la donación (tasación/informe razonable): 230.000 €
• Ganancia patrimonial: 230.000 – 180.000 = 50.000 € → tributa en la base del ahorro.
¿Quién paga la plusvalía municipal y el Impuesto de Donaciones?
El Impuesto de Donaciones (ISD) corresponde al donatario (quien recibe), es un impuesto cedido a las comunidades autónomas y lo gestiona el órgano tributario autonómico competente (en Andalucía, la Junta de Andalucía).
La plusvalía municipal (IIVTNU) corresponde también al donatario, es un impuesto cedido a las corporaciones municipales, lo gestiona el ayuntamiento o un organismo que tenga cedida la gestión, con las normas previstas en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y las modificaciones que haya introducido cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal.
El IRPF por ganancia patrimonial lo declara el donante en su declaración IRPF del año en que se firma la donación, tributa en la base imponible del ahorro con los tipos vigentes para el ejercicio (en 2024, del 19% al 28%).
Como fijar el valor de la donación
Aquí es importante conocer el papel del Valor de Referencia de Catastro, y obtenerlo antes de hacer cálculos y tomar decisiones. Si existe Valor de Referencia, el ISD tomará como mínimo ese valor. Solo si pretendemos declarar por debajo del VRC, habrá que impugnarlo y acreditar un valor de mercado inferior (tasación, comparables, estado de conservación, etc.). Para IRPF del donante siempre rige el valor de mercado, no el VRC.
Gastos que reducen la ganancia
Para el donante, solo gastos inherentes a su transmisión que asuma él (poco habitual en donaciones) podrían minorar la ganancia. Lo normal es que notaría/registro/plusvalía los pague el donatario, por lo que no reducen la ganancia del donante.
Sí que reducen la ganancia del donante los gastos e impuestos en los que incurrió en el momento de la compra del inmueble.
Excepciones y situaciones sin IRPF para el donante
Transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años: la ganancia por transmitir la vivienda habitual por parte de mayores de 65 años está exenta, independientemente de que sea venta o donación. Se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de, al menos, tres años, salvo las excepciones previstas en la Ley.
Reinversión del importe en vivienda habitual: no aplica en donación, porque no hay importe obtenido por el donante.
¿Y si dono con hipoteca pendiente?
Puede haber dos escenarios muy distintos, dependiendo de si el donatario recibe el inmueble y además asume la deuda hipotecaria.
En caso de donación de inmueble con deuda hipotecaria, si el donatario recibe el inmueble, pero no asume la hipoteca (que seguirá pagando el donante) es una donación que se hace pura y simplemente, de forma gratuita. El esquema de cada atributo asociado es el que ya se ha explicado.
La cosa cambia, y puede cambiar bastante, si el donatario recibe el inmueble, pero asumiendo la deuda hipotecaria que recae sobre el mismo. En este caso ya no hablaríamos de una donación pura y simple, ya que el donatario asume un precio por recibir la donación, que es el importe de la deuda pendiente. Desde el punto de vista fiscal, esta transmisión se divide en dos tramos, una transmisión onerosa por la parte del valor de la deuda, y una transmisión gratuita por el resto del valor.
La parte onerosa tributa por impuesto de transmisiones patrimoniales, mientras que la parte gratuita tributa por el impuesto de donaciones. El esquema fiscal sería el siguiente:
• Impuesto de transmisiones patrimoniales, por la parte onerosa, a cargo del adquirente.
• Impuesto de donaciones, por la parte gratuita, a cargo del donatario y adquirente.
• Plusvalía municipal, a cargo del transmitente, por el tramo oneroso de la transmisión.
• Plusvalía municipal, a cargo del donatario, por el tramo gratuito de la transmisión.
• En el IRPF del donante puede existir ganancia o pérdida en el tramo oneroso (se compara la parte de deuda asumida con el coste proporcional). Si hay ganancia y el inmueble transmitido es vivienda habitual, podría aplicarse la exención por reinversión (la deuda asumida cuenta como importe obtenido). En el tramo gratuito (donación pura) no procede reinversión y una eventual pérdida no es computable.
A tener en cuenta que, si además se formaliza una novación de la hipoteca (cambio de deudor/condiciones), puede haber además AJD por la escritura de novación. No confundir con el TPO por la asunción de deuda.
Por lo tanto, para evitar sorpresas, antes de donar un inmueble conviene preguntarse:
¿Habrá ganancia patrimonial en IRPF?
¿Te aplica alguna exención (65+ vivienda habitual)?
¿Tienes pruebas del valor y de las mejoras?
¿Está claro quién paga cada impuesto y gasto en la escritura?
¿Cuadran plazos para presentar ISD y plusvalía?