Los contribuyentes que hayan vendido un bien inmueble tienen obligación de declarar en IRPF la ganancia patrimonial, o en su caso la pérdida. Para ello tienen que consignar en el apartado correspondiente los datos de fechas y cifras tanto de la venta como de la compra en su día. Con estos datos el programa de ayuda calcula la ganancia o la pérdida patrimonial.
Deducción de Gastos
Los costes inherentes a cada una de estas transacciones son gasto deducible para reducir la ganancia patrimonial. De este modo el valor de adquisición se obtiene añadiendo al precio de compra todos los gastos relativos a la compra documentados en factura: honorarios de notaría, de registro, de mediación inmobiliaria y cualquier tipo de impuesto que grave la adquisición, sea IVA o ITP. El valor de transmisión también se obtiene restando del precio de venta los gastos asociados a la venta, entre los cuales se puede incluir la plusvalía municipal.
Ganancia patrimonial
La ganancia patrimonial por transmisión de inmuebles no se integra en la base imponible general del impuesto, tiene una tributación fija en función de su importe:
- Ganancia patrimonial hasta 6.000€: 19%
- Ganancia patrimonial entre 6.000€ y 50.000€: 21%
- Ganancia patrimonial entre 50.000€ y 200.000€: 23%
- Ganancia patrimonial de más de 200.000€: 26%
En algunos casos esta ganancia puede estar exenta, como ocurre con la transmisión de la vivienda habitual con reinversión, y la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia.
También están exentas posibles ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto por la dación en pago de vivienda coma siempre que se cumplan determinados requisitos.
Régimen transitorio para activos adquiridos antes de 1994
Las ganancias patrimoniales por venta de activos adquiridos antes del 31/12/1994 pueden tener derecho a la aplicación de unos “coeficientes de abatimiento” o, lo que es lo mismo, a una reducción del 11,11% por cada año de antigüedad contando desde 1994 hacia atrás.
La aplicación de este beneficio fiscal está sujeto al cumplimiento de una serie de requisitos que puedes consultar en el enlace Requisitos para la aplicación del régimen transitorio.
Esta reducción no se aplica sobre el total de la ganancia patrimonial, sino sobre la ganancia lineal obtenida hasta el 20/01/2006, para compensar el efecto negativo de una norma que modificó la tributación de las ganancias patrimoniales. El resto de la ganancia generada hasta el día de la venta no tiene reducción.
El porcentaje que supone el tiempo transcurrido entre la adquisición y el 20/01/2006, sobre el periodo total en que se ha generado la ganancia patrimonial, es el porcentaje de la ganancia patrimonial que tiene derecho a una reducción del 11,11% por cada año completo transcurrido desde la adquisición hasta el 20/01/2006.
Declarar las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de un inmueble en el IRPF es una obligación que requiere precisión en el cálculo de los valores de adquisición y transmisión, considerando todos los gastos deducibles documentados. Además, es fundamental conocer los diferentes tipos de gravamen aplicables según el importe de la ganancia y las posibles exenciones disponibles, como la reinversión en vivienda habitual o para mayores de 65 años. Finalmente, el régimen transitorio para activos adquiridos antes de 1994 puede ofrecer reducciones significativas en la ganancia patrimonial, proporcionando un beneficio fiscal importante para aquellos que cumplen con los requisitos establecidos.
