Las obligaciones fiscales para propietarios de inmuebles que no sean residentes en España son parecidas a las que obligan a los residentes en España, con algunas diferencias en su naturaleza y gestión
Por una parte, están sujetos al Impuesto de Bienes Inmuebles, que es un tributo cedido a los ayuntamientos regulado por Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Este tributo no establece diferencias entre residentes y no residentes para su aplicación. Son los ayuntamientos los encargados de la gestión de este tributo, por el que liquidan anualmente el importe correspondiente de su cuota tributaria. Este tributo es bastante conocido por los propietarios ya que se les informa en la notaría de las obligaciones que contraen al respecto.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Bastante menos conocida resulta la sujeción al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) por el rendimiento obtenido por cada inmueble. De una u otra forma el inmueble, puesto que de ningún modo constituye vivienda habitual, genera al menos uno de los siguientes rendimientos:
- Rendimiento económico por arrendamiento. Es la diferencia entre los ingresos obtenidos y los gastos necesarios deducibles (en caso de que se puedan deducir) por el contrato de arrendamiento. Las reglas para el cálculo este rendimiento son las mismas que para el IRPF.
- Imputación de rentas: si el inmueble no genera un rendimiento explícito, se le imputa un rendimiento anual por el 2% de su valor catastral (1,1% en caso de valores catastrales revisados). También se aplican en este caso las reglas del IRPF.
Es frecuente que se obtengan los dos tipos de rendimiento durante el año, si se tiene arrendado el inmueble solo durante parte del mismo. En este caso habrá un rendimiento explícito por arrendamiento. Además una imputación de renta proporcional al número de días del año que no está arrendado.
El artículo 24 de la Ley del IRNR se encarga de establecer las reglas para la determinación de la base imponible del impuesto. Lo más significativo es que las personas físicas residentes en otro estado de la Unión Europea o en países del espacio económico europeo con los que exista un efectivo intercambio de información tributaria podrán deducirse los gastos relacionados directamente con los rendimientos obtenidos aplicando la misma normativa establecida en la ley del IRPF.
La cuota tributaria a pagar se obtiene aplicando a la base imponible el tipo de gravamen establecido en el artículo 25 de la Ley del IRNR, que con carácter general es del 24%. El tipo de gravamen es del 19% para contribuyentes residentes en otro Estado de la Unión Europea.
Cuando se presenta la declaración del IRNR.
En el caso de los rendimientos por arrendamiento, es obligatorio presentar liquidaciones por cada trimestre natural en los 20 días naturales siguientes a su finalización. En el caso de imputación de rentas, el período impositivo es el año natural por el que se presenta una única liquidación en el año siguiente.
Doble imposición internacional.
Una persona que no es residente en territorio español es sujeto pasivo del IRNR, al margen del impuesto que grava su renta en su territorio. Es decir, esa persona, por ser residente fiscal en un determinado territorio, tributará por sus rentas obtenidas en cualquier lugar del mundo. Incluidas las que han sido generadas por el inmueble o los inmuebles que mantenga en España. Por tanto, podría darse el caso de que una persona se viera afectada por un caso de doble imposición, tributando por la misma renta tanto en España como en su país de residencia. Para evitar esta doble imposición existen los Convenios para evitar la Doble Imposición. Para aplicarlo el contribuyente deberá localizar el Convenio que sea aplicable entre su país de residencia fiscal y el país en el que obtiene una renta, para aplicar correctamente la tributación que corresponda.
Ejemplo práctico sobre imputación de rentas
Una persona residente en Canadá es propietaria de un piso en España, con un valor catastral no revisado de 67.532 euros. Este inmueble no ha estado arrendado durante el año 2023. Se le imputa una renta anual del 2% de su valor catastral, es decir 1.350,64 euros. Por su país de residencia le corresponde un tipo de gravamen del 24%,. Resulta por tanto una cuota tributaria de 324,15 euros, que debe ser liquidada presentando el modelo 210 durante 2024.
Si en el caso anterior el piso hubiera estado arrendado durante 6 meses, con una renta mensual de 500 euros, el inmueble habrá generado dos tipos de rendimiento. Uno por arrendamiento por un total de 3.000 euros. Y otro de 675,32 euros por imputación de renta proporcional a los días del año en que no ha estado arrendado. Totalizando 3.675,32 euros durante todo 2023. En este caso la cuota tributaria sería de 882,08 euros.
Este propietario ha formalizado la venta del piso el 30/04/2024. Se le imputará para el ejercicio 2024 una renta por los 120 días que ha sido titular del inmueble hasta su venta. Aplicando la regla de proporcionalidad la cuota tributaria que resulta es de 106,57 euros.
Ejemplo práctico en el caso de arrendamiento
Un ciudadano portugués, residente en Lisboa, que es propietario de un inmueble en Sevilla que se encuentra arrendado todo el año. Obtiene unos ingresos de 12.000 euros anuales y soportando unos gastos de 3.000 euros, incluida la amortización del inmueble. El rendimiento neto por tanto es de 9.000 euros al año. Este contribuyente está obligado a presentar autoliquidaciones trimestrales por el rendimiento de este inmueble presentando el modelo 210 IRNR. Su rendimiento neto es de 2.250 euros trimestrales. Le corresponde un tipo de gravamen del 19% por lo que resulta una cuota tributaria de 427,50 euros cada trimestre.
Para evitar la doble imposición, al realizar su declaración anual tributaria en Portugal el contribuyente deberá indicar también el rendimiento declarado en el IRNR español. Pero podrá descontar el impuesto análogo ya pagado en España, procediendo por tanto a la eliminación de la doble imposición.
Puedes encontrar más información sobre tributación para no residentes en la Sede Electrónica de la Agencia Tributaria.
