Cuando una persona vende su vivienda habitual, de su exclusiva propiedad, y destina el importe obtenido a comprar una nueva vivienda habitual en copropiedad, la cantidad que puede considerarse reinvertida queda limitada al valor de la participación que adquiere en esa nueva vivienda, según la cuota fijada en la escritura de compraventa.
La situación es distinta cuando la nueva vivienda se adquiere para la sociedad de gananciales. Es cierto que intuitivamente, cuando una sociedad de gananciales adquiere un bien, cada cónyuge adquiere una participación del 50 % en el mismo, pero jurídicamente no es así. En ese caso, no puede atribuirse a cada cónyuge una cuota privativa como ocurre en una copropiedad ordinaria, porque la titularidad pertenece al patrimonio ganancial.
Por ello, la cuestión no se resuelve atendiendo solo a quién aporta el dinero, sino a cómo debe atribuirse fiscalmente la participación en la vivienda adquirida por la sociedad de gananciales.
El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en resolución de 13 de julio de 2026 (RG 00/05896/2025), ha unificado criterio y ha establecido que la cantidad que puede considerarse reinvertida debe limitarse al importe correspondiente al porcentaje de propiedad que fiscalmente adquiere el contribuyente sobre la nueva vivienda. Cuando se trata de una vivienda adquirida con carácter ganancial y sin atribución expresa de cuotas, ese porcentaje será, con carácter general, del 50 % para cada cónyuge.
La resolución es especialmente relevante porque no introduce una nueva exención ni modifica la Ley del IRPF. Lo que hace es resolver definitivamente una controversia interpretativa que venía produciéndose desde hace años, especialmente en las adquisiciones de vivienda habitual realizadas por matrimonios casados en régimen de gananciales.
¿Cómo funciona la exención por reinversión en vivienda habitual?
El artículo 38 de la Ley del IRPF permite excluir de tributación la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual cuando el importe obtenido se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Si la reinversión es total, la ganancia puede quedar íntegramente exenta. Si solamente se reinvierte una parte del importe obtenido, la exención se aplica proporcionalmente. El Reglamento del IRPF establece, además, con carácter general, un plazo de dos años para realizar la reinversión.
El problema aparece cuando una cosa es quién aporta el dinero y otra quién adquiere jurídicamente la propiedad de la nueva vivienda.
En una copropiedad ordinaria el criterio de Hacienda era mucho más claro
La Agencia Tributaria ya venía defendiendo que la exención por reinversión no puede calcularse únicamente atendiendo al dinero que materialmente paga cada comprador. Lo relevante es qué parte de la nueva vivienda adquiere realmente el contribuyente.
Pensemos por ejemplo en dos personas no casadas que compran una vivienda de 300.000 euros al 50 %. Uno de ellos aporta 240.000 euros procedentes de la venta de su anterior vivienda habitual y el otro solamente 60.000 euros.
Jurídicamente, cada uno adquiere el 50 % de 300.000 € = 150.000 € de vivienda.
Aunque el primero haya desembolsado 240.000 euros, solamente ha adquirido una participación valorada en 150.000 euros. Los 90.000 euros adicionales que ha satisfecho no le proporcionan una mayor participación en la propiedad. Desde el punto de vista económico estarán financiando, de una u otra forma, parte de la adquisición realizada por el otro copropietario.
Este es precisamente el razonamiento que venían defendiendo la AEAT y la Dirección General de Tributos: cuando existe una copropiedad ordinaria, en la que cada propietario tiene perfectamente determinada su cuota, si una persona paga más que el valor correspondiente a su porcentaje de propiedad, por ese exceso no está adquiriendo vivienda para sí misma, sino financiando la adquisición realizada por un tercero.
La propia AEAT señala que este mismo supuesto puede producirse entre familiares, parejas, compañeros de vivienda o cualquier otra persona que compre conjuntamente un inmueble.
Por ello, en una adquisición ordinaria al 50/50, la discusión tenía mucho menos recorrido: si se adquiere el 50 % de la vivienda, no puede pretenderse fiscalmente haber adquirido el 80 % simplemente porque se haya pagado el 80 % del precio. El porcentaje de propiedad está perfectamente identificado.
El verdadero problema aparecía en los matrimonios en gananciales
La situación cambia cuando la vivienda no se adquiere mediante una copropiedad ordinaria, sino para la sociedad de gananciales. Aquí aparece una importante particularidad jurídica.
Desde el punto de vista civil, una sociedad de gananciales no funciona como una comunidad ordinaria en la que cada cónyuge sea propietario del 50 % del bien.
Los bienes gananciales pertenecen conjuntamente a ambos cónyuges dentro de un patrimonio común. El propio TEAC reconoce que, civilmente, los cónyuges no son propietarios individualizados de la mitad de cada bien ganancial. Y precisamente ahí estaba el origen de la controversia. Y durante años distintos Tribunales Económico-Administrativos Regionales llegaron a conclusiones diferentes.
Imaginemos que, en este matrimonio en gananciales, uno de los cónyuges vende una vivienda privativa por 240.000 euros y destina todo su importe a comprar una nueva vivienda habitual para la sociedad de gananciales. El importe de la compra es de 300.000 euros, y el otro cónyuge aporta los 60.000 euros restantes.
La pregunta era evidente: ¿puede considerarse que ha reinvertido los 240.000 euros que efectivamente ha aportado o debe entenderse que solamente ha adquirido fiscalmente la mitad de la nueva vivienda? A diferencia de lo que ocurre en una copropiedad ordinaria, la respuesta no era tan evidente.
¿Qué ha decidido finalmente el TEAC?
El TEAC se ha decantado por la interpretación defendida por la Agencia Tributaria y la Dirección General de Tributos. La resolución establece que la exención solo podrá aplicarse sobre la parte del precio de la nueva vivienda correspondiente al porcentaje de participación adquirido por el contribuyente.
Y añade específicamente: “cuando la nueva vivienda se adquiere con carácter ganancial sin atribución expresa de cuotas, ese porcentaje será del 50 % para cada cónyuge.”
Para llegar a esta conclusión, el TEAC se apoya fundamentalmente en el artículo 11 de la Ley del IRPF, que establece que, a efectos fiscales, la titularidad de los bienes y derechos comunes a ambos cónyuges se atribuye por mitad a cada uno de ellos, salvo que pueda justificarse otra cuota de participación.
Por tanto, aunque desde el punto de vista civil no pueda decirse estrictamente que cada cónyuge sea propietario del 50 % individualizado de una vivienda ganancial, a efectos del IRPF el TEAC considera que debe atribuirse un 50 % a cada uno. Y es sobre ese porcentaje fiscal sobre el que debe calcularse la reinversión.
En el ejemplo anterior, el cónyuge que vendió su vivienda habitual privativa por 240.000 euros, en la nueva vivienda que adquiere la sociedad de gananciales por 300.000 euros, fiscalmente solo adquiere una cuota del 50 % y por lo tanto su reinversión en vivienda habitual se reduce a 150.000 euros.
Por tanto, solamente 150.000 euros podrían computarse como importe destinado a reinversión para adquirir su participación en la nueva vivienda. El importe restante debe tributar en IRPF como ganancia patrimonial no exenta.
¿Qué tiene realmente de novedoso la resolución?
Este es probablemente el punto más importante para entender correctamente la noticia.
El TEAC no establece ahora por primera vez que, en una copropiedad ordinaria, la reinversión debe guardar relación con el porcentaje de propiedad adquirido. Y en una copropiedad ordinaria —por ejemplo, dos personas no casadas que compran al 50/50— la interpretación era jurídicamente mucho menos problemática: las cuotas de propiedad están perfectamente determinadas y resulta difícil defender que quien adquiere el 50 % pueda considerar como inversión propia el dinero destinado a financiar el otro 50 % .
La verdadera dificultad estaba en los bienes gananciales. Y es precisamente ahí donde se había generado durante años la mayor controversia económico-administrativa. Los TEAR de Andalucía y de la Comunidad Valenciana habían rechazado el criterio de Hacienda, mientras que el TEAR de Cantabria lo había respaldado. El TEAC interviene ahora para poner fin a esa disparidad.
El TEAC opta por dar el mismo tratamiento a todas las formas de copropiedad
Uno de los argumentos más importantes de la resolución es precisamente la necesidad de evitar tratamientos fiscales diferentes según la forma jurídica elegida para adquirir la vivienda.
El TEAC razona que la exención no puede aplicarse de manera más favorable a un matrimonio casado en gananciales que a un matrimonio casado en separación de bienes, o a dos personas que compran en proindiviso. En todos esos casos, sostiene el Tribunal, el elemento decisivo debe ser el mismo: el porcentaje de propiedad que adquiere realmente el contribuyente que pretende aplicar la exención.
Y cuando la vivienda sea ganancial, la ausencia civil de una cuota individualizada se resuelve aplicando la regla fiscal del artículo 11 de la Ley del IRPF: 50 % para cada cónyuge, salvo que se justifique otra participación.
La resolución también abre la puerta a planificar mejor la adquisición
El propio TEAC reconoce que, incluso estando vigente la sociedad de gananciales, una vivienda puede adquirirse de distintas formas.
Los cónyuges pueden:
- adquirir un bien con carácter ganancial
- adquirirlo en proindiviso estableciendo cuotas concretas
- realizar adquisiciones mixtas con participaciones privativas y gananciales
- adquirir determinados bienes con carácter privativo cuando concurran los requisitos civiles correspondientes
Esto convierte en especialmente importante la planificación previa a la compraventa.
Si una persona va a vender una vivienda habitual de su exclusiva propiedad, obteniendo una ganancia patrimonial, y pretende utilizar ese dinero para comprar una nueva vivienda junto con su cónyuge o pareja, conviene estudiar antes de firmar la nueva compraventa qué porcentaje de titularidad adquirirá cada uno, qué cantidad aporta realmente cada comprador y cómo afectará esa distribución a la exención por reinversión.
Una adquisición automática al 50/50 o con carácter íntegramente ganancial puede provocar que parte del dinero aportado por uno de los compradores no pueda computarse como reinversión propia. Hay que tener en cuenta el coste fiscal que esto puede suponer.
Por el contrario, cuando jurídica y económicamente proceda, una distribución de la propiedad que refleje mejor las aportaciones reales puede permitir una aplicación más eficiente de la exención. Naturalmente, los porcentajes de titularidad no deberían establecerse artificialmente por motivos exclusivamente fiscales. La propiedad de una vivienda tiene importantes consecuencias civiles, sucesorias, patrimoniales y familiares que también deben valorarse.
Pero cabe estudiar fórmulas para estructurar la compra de manera que se maximice el ahorro fiscal derivado de la exención, y posteriormente equilibrar la participación al 50 % entre los cónyuges. Para ello es muy recomendable esperar 3 años para cumplir el requisito de vivienda habitual en los mismos porcentajes en los que se adquirió. La exención por reinversión se aplicará sobre la parte de la nueva vivienda sobre la cual conserve el porcentaje de titularidad durante al menos 3 años desde la adquisición (ver consulta vinculante V0460-23).
Parece interesante, a falta de estudiar cada caso en detalle, la posibilidad de que un cónyuge haga una donación del porcentaje de titularidad que exceda del 50 % a favor del otro cónyuge, en comunidades autónomas donde el Impuesto de Donaciones está bonificado. También puede resultar interesante que los cónyuges, aunque estén casados en gananciales, adquieran inicialmente la vivienda con carácter privativo y en porcentajes que permitan maximizar la exención por reinversión. Transcurridos tres años, podrían plantearse su aportación a la sociedad de gananciales. El resultado civil sería que la vivienda deja de estar en proindiviso privativo y pasa a integrarse en el patrimonio ganancial. En todos los casos hay que hacer cálculos sobre el ahorro fiscal que se obtiene por la exención por reinversión, y compararlo con los costes de la operación necesaria para equilibrar las cuotas de participación de los cónyuges: facturas de notaría, facturas de registro, cuotas tributarias que devengue cada operación, etc.
En Tomares Center – Gestoría Administrativa podemos analizar este tipo de operaciones antes de formalizar la adquisición de la nueva vivienda, calcular la ganancia patrimonial y la exención por reinversión aplicable y valorar cómo afectan las aportaciones y los porcentajes de titularidad al resultado fiscal final.